借地権の売却に関するお悩みは

借地権を所有している借地人の方へ

借地権や借地権付建物(以下、総称して借地権といいます)とは、言葉のイメージ通り地主様より土地を借りて利用する権利ですが、もう建物を使わなくなったから更地にして地主へ無償で返却しなければいけないとお考えの方が多くいらっしゃいます。

借地に関する法律は借地法と借家法に分かれていましたが、平成4年の法改正により借地借家法が施行されました。借地借家法は、貸している地主側よりも、借りている借地人側の権利が強く保障されている点が特徴的です。

借地権の土地に建物を建てて使用している場合は借地借家法が適用されますが、駐車場や資材置き場など建物がない場合は借地借家法の適用外となります。

借地権は幅広いため、定義や種類などの詳細はこちらの記事を参照ください。
借地権の基礎知識と高値で売却するポイント

借地権は売却できる!売却するための3つの方法

借地権は売却することができます。建物を解体するための費用支出を抑えることができると同時に、売却代金を手に入れることができるので更地にして返却するよりも売却したほうが大きなメリットが借地人にあります。

しかし、借地権を売却するためには地主の承諾が必要となります。ここでは借地権の売却方法をご紹介致します。

借地権を第三者へ売却する方法

不動産会社に依頼して、住宅情報サイト等へ掲載して幅広く購入者を探す方法です。この場合、次の項目を地主より承諾を得る必要があります。

 借地権譲渡の承諾

地主の承諾なくして第三者へ譲渡することはできません。譲渡の際は、地主に対して譲渡承諾料(名義書き換え料ともいう)を支払う必要があり、借地権価格の10%程度とされています。

 建物の建て替え承諾

購入者が購入条件に新築に建て替えを条件としている場合、地主に対して建て替え承諾料を支払う必要があり、木造(非堅固建物)であれば更地価格の2%~5%、鉄筋(堅固建物)であれば8%~12%程度とされています。

 抵当権設定の承諾

本来、建物に抵当権をつける場合は地主の承諾は不要です。しかし購入者が住宅ローンなどを利用して購入を予定している場合、金融機関から抵当権設定に関して地主の承諾書を求められることがあります。

なぜかと言えば、借地権は建物に付随する権利のため、建物に抵当権を設定すると借地権にも抵当権を設定したことになるためです。

 借地条件の確認・調整

土地の地代や契約期間の確認、増改築、非堅固建物から堅固建物への建て替えを予定している場合は条件調整や擦り合わせをする必要があります。

借地権を地主へ買い取ってもらう方法

前述では第三者へ売却する方法をご紹介しましたが、この方法のデメリットとして、借地権は所有権と比べたとき住宅ローンの融資額が減額されてしまうことが多々あります。また月額の地代が必要なことや、自分の所有にならないことから購入者を見つけることが難しかったり、価格を下げなければならないことがあります。

しかし、地主に買い取ってもらうことができるのであれば確実に売却することができ、地主側も所有権となるため融資を利用する場合でも、借地権のデメリットがなく双方にメリットがあります。

同時売却・等価交換

借地権のデメリットをご紹介しましたが、これは地主側の権利である底地権も同様なことが言えます。そこで地主と協力して、底地権と借地権を同時に売却することで所有権になるため、バラバラに売却するよりも高い価格で売却することができるメリットがあります。

地主が全部売却には同意してくれないけど、底地権一部の売却なら承諾するようであれば、地主の持つ底地の一部と借地人が持つ借地権の一部を交換した後に所有権として売却する方法もあります。

地主から承諾を得られなかった場合は

借地権の売却には地主の承諾が必要ですが、中には借地権の売却を認めてくれないというケースもあります。

この場合には、裁判所に対して借地借家法・借地非訟事件手続きに規定された借地非訟(しゃくちひしょう)という法的手続きの申し立てを行い、裁判所が地主に代わって譲渡承諾の代わりとなる許可を得る必要があります。

借地権価格の算出方法

借地権価格を算出する際の目安として、国税庁から毎年7月に発表される相続税路線価があります。ここにある、㎡当たりの価格や借地権割合を基に借地の面積をかけて、さらに借地権割合をかけることで借地権価格の目安を算出します。

これに地主に支払う譲渡承諾料(名義書き換え料)や、次に購入した方が建物の建替えを行う際の建替承諾料、借地面積・地代・土地賃貸借契約の残存期間といった契約条件、売却までの期間等を加味して最終価格を決定していきます。

借地権売却の事例紹介

これまでインプルーブでは数多くの借地権売却のお手伝いをさせていただきました。ここでは代表的な一例をご紹介します。

底地と借地の等価交換

【状況】
建物の老朽化から建て替えを検討するが、借地権は住宅ローンの融資額が減額されてしまうことから地主へ底地権の買い受けを打診するが、先祖から代々受け継いできた土地のため消極的。

借地権付き建物として第三者へ売却した価格を基に転居することを検討しているが、希望する売却価格とは大きく乖離があるため住み替えが難航しているときに相談を受ける。

【解決】
底地と借地を等価交換の打開案を提案。地主は敷地全体の売却には消極的だったが、等価交換することで売却面積を一部に抑えることができるメリットがあり、借地人は所有権になることで希望額100%を融資してもらうことができ、新築することに成功した。

地主による借地権買戻し

【状況】
毎年支払っている借地の地代や、将来的な契約更新料、建て替え時の承諾料等の負担を解決するために、長年にわたり地主へ底地買い受けを打診してきたが、売却の意思はなく承諾が得られない状況が続く。

そのため借地権を第三者への売却を相談したところ、現状を維持できない場合は土地を賃貸借する際の口約束通りに、借地人負担で更地にしたうえで無償にて土地を返却することを求めると双方の希望が相違しているときに相談を受ける。

【解決】
民法の規定に基づき更地による無償返還を主張している地主に対して、借地借家法の規定に基づき交渉を重ねた結果、地主側が不動産鑑定評価額の借地権割合相当額にて借地権を買い戻すことに成功した。

インプルーブが借地権売却をサポートします

借地権は法律や習慣が難しいうえに、定義や種類が幅広いため正しい知識が求められます。

売却するためには地主の承諾が必須となりますが、地主によって譲渡承諾料や建て替え承諾料や借地期間や地代などの譲渡条件が様々のため、交渉がこじれてしまい具体的に話が進まず売却が難航してトラブルになるケースもあります。

インプルーブは、東京、神奈川、千葉、埼玉を中心に、借地権の売却に豊富な実績とノウハウを有しています。
借地に関する多様な知識と士業専門家とのネットワークを生かしながら、地主と借地人の間を取り持ち借地権売却がスムーズに進むよう導きます。

借地権売却についてのお悩みはインプルーブへご相談ください

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