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区分マンション投資は悪い投資?実態を徹底解説

区分マンション投資と聞くと、あなたはどのようなイメージを持っていますか?

「基本、失敗しているイメージ」、「リスクが高い割にリターンが少ない」、「悪徳業者が多い」等々、悪いイメージを持つ人が多いのではないでしょうか?

区分マンション投資は、一般的に単身者向けの1Rマンション投資が主流です。

価格が1,000万円前後からあり、不動産投資としては低価格で融資も受けやすい為、サラリーマン投資家が多く参入しています。

人気の投資と言えば人気ですが、その分、失敗談が巷に出回ることが多く、世間のイメージとしては、あまり良いとは言えないのが実際のところです。

区分マンション投資は、本当に悪い投資なのでしょうか?

今回は、区分マンション投資をテーマにその実態について徹底的に解説します。

区分マンション投資のメリットやデメリット、区分マンション投資に向いている人の特徴などを解説します。

区分マンション投資を検討している人や、「不動産投資を検討しているけど何から始めるべきか悩んでいる」と言う人は、読んで参考にして下さい。

区分マンション投資のメリット、デメリットは?

区分マンションとは、1棟マンションの中の1戸、つまりマンションの一部屋を指します。

マンションは、1棟を丸々一人のオーナーが所有している場合もありますが、一部屋ごとにオーナーが別の場合も多くあります。

特に、単身世帯向けのマンションにおいては、投資用に建設されたマンションが多く、各部屋でオーナーが違うことも多いです。

区分マンション投資は、所有する一部屋を誰かに賃貸することで家賃収入を得る投資です。

所有するのは、一部屋ごとなので、同じマンションの他の部屋が空室であったとしても自分の所有する部屋に入居者を確保できれば問題ありません。

逆に言うと、所有している一部屋が空室になってしまうと、次の入居があるまでは家賃が入ってこない為、「0か100かの投資」とよく言われます。

また、マンションの施工会社と販売会社、管理会社が同じ会社、又はグループ企業である場合、サブリースを奨励している会社もあります。

区分マンション投資の「メリット」

それでは区分マンション投資のメリットについて解説します。

一般的な不動産投資のメリットではなく、アパート投資や1棟マンション投資など他の不動産投資と比較した時のメリットについて解説します。

融資を受けやすい

先述したように投資用の区分マンションは、単身者向けが多い為、一般的に安いもので1,000万円前後から物件を購入出来ます。

もちろん、築年数や設備などによって価格も様々ですが、基本的に1棟物に比べると低価格である為、融資を受けやすいと言うメリットがあります。

不動産投資は、よほど資金が潤沢でない限りは、融資を受けることが出来ないと投資をスタートすることが出来ません。

その点、区分マンション投資は、例えば住宅ローンをすでに抱えている人でも高い確率で融資を受けることが出来ます。

まず入口の段階で投資をスタートしやすいと言う点が区分マンション投資の大きなメリットであり、会社員に好まれる理由にもなっています。

少額資金からスタート出来る

アパート投資や1棟マンション投資をはじめとした1棟物の不動産は、物件価格も高額ですが、購入する時の初期費用も高額となります。

初期費用とは、不動産屋に支払う仲介手数料や登記費用、ローン手数料、火災・地震保険料、固定資産税の精算金、不動産取得税など不動産を購入する際にかかる費用です。

基本的に物件価格が高額になるほど、諸経費についても高くなりますので、1棟物になると諸経費だけで500万円前後は必要となります。

区分マンションの場合、物件価格も1棟物と比べて安い為、諸経費についても少額となり、はじめに資金が少ない人でも投資を始めることが出来ます。

資金が潤沢な人でも始めは小さく少額資金でスタートしたいと言う人にもおすすめです。

売りたいときに出口が取りやすい

出口戦略とよく言われますが、投資を進める中で売りたいときに物件を売ることが出来ることは、不動産投資において重要なポイントです。

区分マンションは、低価格で融資を受けやすいと言うメリットがあるように、自分が売るときにも購入できる人が沢山いますので、出口が取りやすいと言うメリットもあります。

例えば、1億を超えるような物件の場合、融資を受けて購入できる人自体が少数になる為、出口が取りにくいですが、区分マンションであれば、基本的にその心配は少ないです。

災害に強い

区分マンションは、鉄筋コンクリート(RC)造、鉄骨鉄筋コンクリート(SRC)造ですので、木造の物件と比べて災害に強いと言うメリットがあります。

台風の雨風や地震の揺れに強いのはもちろん、耐火性能も高いので火災にも強いです。

災害が多い日本であるからこそ、何かあったときに物件の心配をする必要が無いと言うのは、投資家としては嬉しいポイントです。

区分マンション投資の「デメリット」

次に区分マンション投資のデメリットについて解説します。

こちらもメリット同様、他の不動産投資と比較した時のデメリットを紹介します。

収益性(利回り)が低い

区分マンション投資最大のデメリットは、他の不動産投資と比較して収益性が低いことです。

もちろん、物件によって違いますが、家賃収入からローンの返済と必要コストを差し引いた収支は、他の投資と比較すると少ないです。

サブリース契約を結んで投資をしている場合は、通常家賃よりも入ってくる賃料が少なくなりますので、収支がマイナスになってしまうこともあります。

もちろん、家賃収入からローン返済をする訳ですので、他人資本で資産形成が出来る点は他の不動産投資同様メリットが大きいです。

しかし、「収支が少ない、もしくはマイナスになるのであれば投資の意味がない」と考える投資家も多く、区分マンション投資のイメージが悪い一番の理由はこの収益性の低さです。

あくまで人によって考え方は様々ですが、収益性が低く収支が良くない点は、区分マンション投資の一番のデメリットです。

一部屋空室が出ると家賃がゼロになる

先述した内容ではありますが、区分マンション投資は、一部屋ごとにマンションを購入する為、その1室が空室になると家賃がゼロになります。

サブリース契約を結んでいる場合は、家賃の保証額(※一般的に、80%から90%)だけ入ってきますので、収支は悪くなりますが、家賃がゼロになるリスクはなくなります。

逆に考えると空室が出ても1部屋分の入居者を確保すれば満室稼働となりますので、退去が出ても素早く入居者を確保できると考える投資家は、一般管理をおすすめします。

あくまで、サブリースの保証額次第ですが、空室が発生して収支が安定しないのが嫌だと言う人は、サブリースが可能な物件、管理会社であればサブリースがおすすめです。

区分マンションはなんで悪い評判が多いの?

区分マンション投資に悪い評判が多いのは、結論、投資家の情報不足とマンション販売業者の説明が悪質であることが理由として挙げられます。

区分マンション投資に失敗したと言う投資家の多くは、「思っていたより儲からない」もしくは、「業者に騙された」と言うパターンがほとんどです。

最初から正確な情報を自分で収集していれば、防げた失敗談が多いので、ここでの内容をよく理解し、巷に流れる情報を鵜吞みにせず、客観的に捉えるようにして下さい。

投資家の情報不足

不動産投資は、投資とは言え賃貸経営と言う立派な事業であり、オーナーは言うまでもなく経営者です。

経営者である以上、時には勢いも必要ですが、勢いだけで情報不足のまま投資をスタートすると区分マンション投資は失敗する可能性が高いです。

例えば、物件や販売会社・管理会社の選び方、家賃相場、初期費用、修繕費、税金など区分マンション投資を始める段階で知っておくべき情報はたくさんあります。

もちろん十分な情報収集をしても必ず成功するとは言い切れませんが、情報収集なしで成功するのが難しいと言うのは言うまでもないでしょう。

また、区分マンション投資は、同じ結果でも投資家によって成功と感じる人もいれば、失敗と感じる人もいるほど、価値観や考え方次第で成功と失敗が分かれる投資です。

本来の投資としては成立しているのに、思っていた投資と違うと言うのは、区分マンション投資が悪いのではなく、投資家自身が区分マンション投資に向いていないだけです。

経営自体に失敗しないだけでなく、そもそも自分が向いていない投資に手を出して時間と資金を無駄にすることが無いよう、はじめの情報収集を正しく行いましょう。

マンション販売業者の説明が悪質である

これは、業者側に問題があることですが、業者側の説明が悪質であり、それを鵜呑みにしてしまった挙句、失敗してしまうと言うパターンです。

よくある悪質業者の営業トークが、「区分マンションはリスクが少ないから絶対に失敗しない」、「収支は少ないけどその分、節税出来て後から還付で戻ってくる」などです。

見分け方は非常に難しいですが、基本的に絶対的な言い方をしてくる業者や突っ込んだ話をした時に話を逸らすような業者はやめておくことをおすすめします。

しっかりと事前に情報収集し、冷静に考えることを意識すれば、業者に騙されると言うことは基本的に防ぐことが出来ます。

業者が同じでも営業マンによって質が全く違う場合が多いので、業者に任せきりにせず、しっかりと自分で判断するように心がけましょう。

騙されたと言ってもオーナーが自分である以上、責任を取るのは自分自身です。

物件購入前に必見!区分マンション投資の注意点

ここでは、購入前に必ず知っておくべき区分マンション投資の注意点について解説します。

購入してからでは遅いので、物件を購入前に必ず確認してください。

必ず節税になるは絶対に嘘!

区分マンション業者の営業マンが営業トークで必ず出してくるのがこの節税です。

実際、節税目的で区分マンションを購入する人がいますが、確定申告の結果思ったように節税出来なかったと言うのはよくある話です。

区分マンションの場合、収支がマイナスになる場合もあり、収支がマイナスなのだから節税になると思っている人がいますが、これは大きな間違いです。

税務上の経費に計上出来るものでなければ、収支上でマイナスに出来たとしても税務上の経費には、計上出来ません。

典型的な例が、ローンの返済のうち元金部分に当たる額です。

もちろん、結果的に節税になる場合もありますが、確実に節税出来る訳ではないので、この営業トークを使う営業マンには要注意です。

キャッシュフローで儲かる投資ではない

不動産投資は、家賃収入からローンの返済とランニングコストを差し引いたキャッシュフローが最終的な儲けになります。

区分マンション投資は、ローンがすべて完済出来れば家賃収入が、ほぼそのまま手元に入ってきますので、長期的に見た年金対策や資産形成には非常に適しています。

しかし、ローンが残っている状態では、収支は基本的に微々たるもので、場合によっては、マイナスで手出しが発生する場合もあります。

短期的な儲けを目的とした投資ではない為、儲かる投資と言う目線で区分マンション投資を検討するのは明らかに間違いであり、ほぼ確実に失敗します。

仮に業者の営業マンや知人から儲け話として紹介されたとしても真に受けず、自分がこの投資に向いているのか正しい視点で検討するようにしましょう。

区分マンション投資に向いている人って?

今回は区分マンション投資をテーマに解説しましたが、どんな投資であるのかイメージはわきましたでしょうか?

区分マンション投資は、多くの投資家の間で人気がある投資であり、実際考え方だけ間違えなければ将来に向けた資産形成をする上でとても有効な投資です。

区分マンション投資に向いている人は、長期的なスパンで大きな資産形成が出来る、またはしたい人です。

貯金が得意なコツコツ努力出来るタイプに近いかも知れません。

他の不動産投資と比較して低価格で、年収が低い人や資金が少ない人でも取り組みやすい投資ですので、今回の内容を見て検討してみたいと思う人は、是非情報収集から始めてみて下さい。

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